STEUERN & FINANZEN
Dieser Artikel zeigt, welche Einnahmen Sie mit Ihrer sizilianischen Immobilie erwarten können, wie Sie sicherstellen, dass Sie alle steuerlichen Verpflichtungen erfüllen, und welcher Betrag Ihnen am Ende tatsächlich übrig bleibt. Er ist Teil unserer umfassenden Ratgeberreihe für Eigentümer.
Wie viel kann ich mit meiner Ferienimmobilie in Sizilien verdienen?
Wichtig ist, dass es sich dabei um Bruttobeträge handelt. Nach Abzug von Einkommensteuer und Kurtaxe, Nebenkosten und laufender Instandhaltung sowie Provisionen der Buchungsplattformen und gegebenenfalls Kosten für das Property Management verbleiben Eigentümern in der Regel etwa die Hälfte als Nettogewinn oder Kapital, das reinvestiert werden kann. Wie hoch der tatsächliche Anteil ist, hängt davon ab, wie aktiv Sie die Immobilie selbst verwalten, und von Ihrer individuellen steuerlichen Situation.
Im Vergleich zu stark reglementierten Mittelmeerregionen wie Spanien und Südfrankreich oder den überlasteten Märkten der griechischen Inseln und Portugals bleibt Sizilien eine hervorragende Option für Investitionen.
Unsere Zusammenarbeit mit der Film- und Medienbranche kann Ihnen dabei helfen, eine höhere Auslastung auch außerhalb der Hauptsaison zu erzielen. Zudem verleihen unsere hervorragenden Bewertungen unserem gesamten Portfolio zusätzlichen Wert.
Dank unserer jahrzehntelangen Erfahrung in der Branche sind wir bestens aufgestellt, um Sie bei der Entwicklung Ihrer Preisstrategie mit einer fundierten Marktanalyse zu unterstützen.
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Welche Steuern muss ich auf meine Mieteinnahmen zahlen?
Für die meisten privaten Eigentümer ist die Pauschalbesteuerung (cedolare secca) das einfachste und attraktivste Steuermodell. Sie ersetzt die reguläre Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und wird für die Einnahmen aus der ersten Immobilie mit 21 % berechnet. Bei einer zweiten vermieteten Immobilie beträgt der Steuersatz 26 %.
Seit Januar 2024 führen Airbnb und die meisten großen Buchungsplattformen die Steuer automatisch bei jeder Auszahlung einbehalten und direkt im Namen der Eigentümer an die italienische Finanzbehörde (Agenzia delle Entrate) ab. Das hilft selbstverständlich bei der Bekämpfung von Steuerhinterziehung, stellt aber auch für gesetzestreue Vermieter eine Erleichterung dar. Wichtig ist: Die Plattformen behalten bei allen Immobilien 21 % ein. Wenn Ihre zweite Immobilie einem Steuersatz von 26 % unterliegt, müssen Sie die zusätzlichen 5 % selbst nachzahlen.
Außerdem müssen Sie die Kurtaxe (imposta di soggiorno) von Ihren Gästen einziehen und an die zuständige Gemeinde abführen. Die Höhe und die Fristen für die Meldung unterscheiden sich je nach Gemeinde. Informieren Sie sich daher bei Ihrer Gemeinde oder fragen Sie Ihren Steuerberater (commercialista) nach den jeweils geltenden örtlichen Vorschriften. Eine ausführliche Erklärung finden Sie in unserem Leitfaden zu den gesetzlichen Pflichten bei der Vermietung eines Ferienhauses in Sizilien.
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Wie Solemar Sie unterstützen kann
Das Team aus Steuerberatern und Finanzexperten von Solemar wird die jeweils korrekten Steuerbeträge in Ihrem Namen einbehalten – unabhängig davon, ob es sich um Ihre erste oder zweite Immobilie handelt. Wir stellen Ihnen jährlich eine Steuerbescheinigung (certificazione unica) aus, die Sie direkt für Ihre Steuererklärung verwenden können.
Unser Team für den Gästeempfang sorgt dafür, dass die anfallende Kurtaxe in Ihrem Namen vollständig eingezogen und ordnungsgemäß abgeführt wird.
Allen Eigentümern stellen wir jederzeit detaillierte Finanzberichte zur Verfügung.
Kann ich Ausgaben von meiner Steuer absetzen?
Private Vermieter können ihre Kosten nicht steuerlich geltend machen. Es ist wichtig zu wissen, dass ein privater Vermieter im Rahmen der Pauschalbesteuerung (cedolare secca) die Kosten, die bei der Verwaltung der Vermietung entstehen, nicht von seinen Mieteinnahmen abziehen kann. Die Steuer wird daher auf den gesamten Bruttobetrag der Buchung berechnet – auch wenn ein Teil davon für Reinigung, Gebühren der Buchungsportale oder andere laufende Kosten verwendet wird.
Wie Solemar Sie unterstützen kann
Wenn die Immobilie von Solemar Sicilia verwaltet wird, zahlt der Eigentümer die Steuer nur auf den ihm zustehenden Nettobetrag, nachdem Reinigungskosten, Provisionen der Buchungsportale und die Verwaltungsgebühr abgezogen wurden.
Die folgende Gegenüberstellung veranschaulicht, wie sich das konkret auswirkt:
Vom Eigentümer selbst über Airbnb verwaltete Immobilie
Nehmen wir an, eine Immobilie wird unter folgenden Bedingungen für eine Woche gebucht:
Buchungspreis: 800 €
Reinigungsgebühr: 50 €
Vom Gast insgesamt gezahlt: 850 €
ABZÜGLICH
15 % Provision des Buchungsportals: 127,50 €
Einbehaltene Steuer von 21 % (berechnet auf den gesamten Betrag von 850 €): 178,50 €
NETTO: 544 €
Der Eigentümer zahlt somit auch auf Beträge Steuern, die keinen tatsächlichen Gewinn darstellen, beispielsweise auf die Reinigungskosten und die vom Buchungsportal einbehaltene Provision.
Von Solemar Sicilia verwaltete Immobilie
Der Gast zahlt dieselben Beträge:
Buchungspreis: 800 €
Reinigungsgebühr: 50 €
Vom Gast insgesamt gezahlt: 850 €
ABZÜGLICH
Reinigungsgebühr: 50 €
30 % Solemar-Gebühr (berechnet auf den Buchungspreis von 800 €): 240 €
ZWISCHENSUMME: 560 €
ABZÜGLICH
21 % Steuer (berechnet auf die 560 € nach Abzug der Kosten): 117,60 €
NETTO: 442,40 €
Für einen Unterschied von rund 100 € wird der Eigentümer von sämtlichen Aufgaben und Verantwortlichkeiten entlastet, die mit der Verwaltung der Immobilie verbunden sind – einschließlich Vermarktung und Inserierung, Preisstrategie, Kalenderverwaltung, Reinigung, Wäsche, Check-ins, Kommunikation, Buchhaltung und Ausstellung der jährlichen Steuerbescheinigung. Der Mehrwert liegt auf der Hand.
Wie viele Immobilien kann ich vermieten, bevor meine Tätigkeit als gewerblich gilt?
Als Privatperson können Sie zwei Immobilien vermieten, bevor Ihre Vermietungstätigkeit als gewerblich gilt. Bis Ende 2025 lag die Grenze bei vier Immobilien; seit 2026 wurde sie deutlich gesenkt.
Nach den derzeit geltenden Regelungen zur Pauschalbesteuerung (cedolare secca) wird ab der dritten Immobilie grundsätzlich davon ausgegangen, dass Sie eine gewerbliche Tätigkeit ausüben. Damit müssen Sie eine Partita IVA (die italienische Steuernummer für Unternehmen und Selbstständige) beantragen, eine ordnungsgemäße Geschäftsbuchhaltung führen und anstelle der Pauschalsteuer die reguläre Einkommensteuer für Gewerbetreibende entrichten.
Bis Ende 2025 lag die Grenze bei vier Immobilien; eine gewerbliche Tätigkeit wurde erst ab der fünften Immobilie vermutet. Diese Änderung ist für alle relevant, die ein kleines Immobilienportfolio aufbauen möchten. Wenn Sie bereits zwei Einheiten vermieten, empfehlen wir dringend, vor der Entscheidung für eine dritte Immobilie einen Steuerberater (commercialista) zu konsultieren.
Wer kann mich steuerlich zu meiner Ferienimmobilie in Sizilien beraten?
Ein italienischer Steuerberater (commercialista), der mit dem Bereich der Kurzzeitvermietung vertraut ist, ist der richtige Ansprechpartner für steuerliche Fragen rund um eine Ferienimmobilie.
Die steuerlichen Regelungen für die Vermietung von Ferienimmobilien in Italien haben sich in den vergangenen zwei Jahren erheblich verändert und entwickeln sich weiterhin. Allgemeine Informationen, wie man sie online findet, sind daher mit Vorsicht zu genießen. Sie sollten einen Steuerberater wählen, dessen fachlicher Schwerpunkt unter anderem darin liegt, stets über die neuesten Vorschriften zur Vermietung in Sizilien informiert zu sein.
Wie Solemar Sie unterstützen kann
Property Manager wie Solemar Sicilia sind nicht befugt, steuerliche Beratung zu leisten. Wir können Sie jedoch gerne mit einem seriösen commercialista in Verbindung bringen, der auf die Zusammenarbeit mit internationalen Immobilieneigentümern spezialisiert ist und bei Bedarf Ihre Sprache spricht.